浦东二手房买卖纠纷-房屋涨价后房东违约不卖房法院判决案例

时间：2011-7-20 浏览：

上海市闵行区人民法院

                    民事判决书

                                        (2010)闵民三(民)初字第6XX号

    原告马某伯，男，汉族，19XX年X月XX日出生，户籍地浙江省临海市XX镇XX小区12—11号。

    委托代理人陈如浪，上海创远律师事务所律师。

      委托代理人陈如波，上海创远律师事务所律师。

    被告欧阳某敏，女，汉族，1983年7月21日出生，户籍地湖北省仙桃市XXX镇XX村三组19号。

    委托代理人高XX，上海XXXX律师事务所律师。

    委托代理人鲍XX，上海XXXX律师事务所律师。

    第三人童某悠，女，1 9XX年XX月XX日出生，汉族，户籍地浙江省临海市XXXXXX巷1 0号。

    委托代理人陈如浪，上海创远律师事务所律师。

     委托代理人陈如波，上海创远律师事务所律师。

    原告马某伯与被告欧阳某敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2 010年3月15日立案受理。依法由代理审判员许瑜华适用简易程序独任审判。期间，因本案的处理可能与童某悠存在利害关系，本院于2010年6月IO日依法通知童某悠作为本案第三人参加诉讼。后本案因案情复杂，依法适用普通程序组成合议庭于201 0年7月2 3日公开开庭进行了审理。原告及第三人的委托代理人陈如浪、陈如波被告委托代理人高XX、鲍XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告马某伯诉称：原、被告于2009年成立买卖合同法律关系，约定被告将其位于上海市闵行区浦涛路399弄XX号XXX室房屋出售于原告，房屋总价为人民币(下同)48．7 0万元。合同履行过程中，原告向被告支付了购房款16万元，但被告均以种种理由拒不办理该房屋抵押权注销手续及产权过户手续。为此，原告诉至法院，要求依法判令：一、被告将位于上海市闵行区浦涛路399弄XX号XXX室房屋抵押权注销后将房屋产权过户登记于原告名下并向原告交付上述房屋；二、本案诉讼费由被告负担。

    原告马某伯为此提供了如下证据材料：1、第三人与被告于2009年9月5日签订的房屋买卖合同，证明第三人与被告之间的买卖合同关系，同时也证明了原、被告之间的买卖合同关系存在；2、被告于2009年11月19日出具的保证书，证明被告知晓并同意原告与第三人之间的债权债务概括转让，进而原、被告之间的买卖合同关系存在；3、童某月与第三人于2 009年11月19日出具的保证书，证明原被告之间存在合法的买卖合同关系，且原告的购买条件同于第三人和被告之间的购买条件；4、上海市房地产登记册，证明系争房屋的权利人仍在被告名下，被告至今没有将他项权利注销；5、律师函及快递单据，证明被告拒绝履行合同，在被告不履行保证书内容时，原告以第三人的名义向被告发函要求继续履行合同；6、付款收据，证明原告已经收到购房款16万元：7、存折，证明原告有一次性直接支付购房余款的能力；8、委托书，证明原告委托童某月办理该房屋的一切买卖事宜；9、情况说明，证明其在2009年11月19日后曾委托童某月联系被告及中介公司，要求被告继续履行合同。

本案审理过程中，应原告申请，证人童某月到庭作证，陈述如下：由于第三人与被告的房屋买卖合同履行受到阻碍，故第三人提出将合同更名为原告，询问中介是否可行，中介称可以，且被告当时也同意，除交房时间外，其他合同内容都不变更；2009年11月19日，中介方的工作人员周立提供了新的合同，其签了一份，但是被告因原告本人没有到场拒绝在合同上签字，其就对被告解释说，之前的买卖过程也是其具体经办，现在更名为原告后，也由其经办，为消除被告担心一房两卖的顾虑，其向被告出具了保证书，但之后被告仍没有在新合同上签字，临走时三方约好2009年11月21日再约时间由原告本人到场办理相关手续，但此后其打电话给周立时，周立就不接电话了；2009年11月23日，其至房管局信访办投诉，房管局的工作人员找过周立，周立称被告反悔不出售房屋了。

    经质证，被告认为因证人童某月已旁听了本案于2010年6月9日进行的庭审，故对其证人资格有异议，认为不可再作为本案证人。原告和第三人对证人童某月的证词没有异议。

    被告欧阳某敏辩称：不同意原告诉请。原、被告之间并没有签订买卖合同，不存在原告诉称的买卖合同法律关系，且被告至今没有收到过原告的购房款；被告与第三人之间的房屋买卖合同已于2 009年11月19日经双方协商一致予以解除，对此在(201 0)闵民三(民)初字第1 XX号案的庭审中，第三人也认为其与被告之间的房屋买卖合同关系是附条件解除。

    被告欧阳某敏为此提供了如下证据材料：1、保证书二份，证明原告和第三人以协商方式解除了房地产买卖合同关系，同时证明本案原、被告之间不存在所谓的房地产买卖合同关系；2、(2 01 0)闵民三(民)初字第1 XX号案的民事起诉状和应诉通知书。

    本案审理过程中，应被告申请，证人周立、邓泽标到庭作证。证人周立陈述如下：其系上海立居房地产经济有限公司(以下简称立居公司)负责人，由其为系争房屋的买卖提供居间服务；经其居间介绍被告与第三人于2009年9月初签订正式的房屋买卖合同，后在办理贷款的过程中，因第三人的资质问题，系争房屋的按揭贷款须由直系亲属担保方可有审批通过的可能性，故其于2009年9月17日就上述事项通知童某月，之后童某月一直没有和其联系，直至其于2 009年11月初与童某月再次联系后，童某月方作为第三人的母亲提供直系亲属担保，但经银行审核，因童某月信誉瑕疵，银行于2009年11月7日正式确认不能办理转按揭，而依据买卖合同约定2009年11月5日无法办出贷款，超过两个星期，被告有权解除合同，如果贷款不成或不足，以现金方式补足剩余房款，故其电话联系童某月将相关违约责任等事项作详细告知，童某月回复称因资金困难，有意解除合同，但可由童某月的朋友继续购买，此后其又联络被告转告童某月的意向，被告回复称如换人购买须重新商谈，合同可以解除，但违约责任须另行协商；2009年11月19日，第三人、原告和被告相约在系争房屋的贷款银行商谈具体事宜，其应童某月要求携带重新打印的合同也前往该银行，如三方能谈成，则当日签订合同并办理系争房屋的抵押权注销手续，后因原告本人和第三人本人均未到场，只有童某月携带存折及原告出具的委托书到场，故未签订新的合同，之后原告再也没有和其联系过。

    证人邓泽标陈述如下：其系被告的朋友，见证了系争房屋的整个买卖过程；2009年11月5日由于未收到第三人支付的房屋余款，故询问中介后方得知是由于第三人的信誉问题，贷款未获审批，后2009年11月6日，童某月打电话来要求换人购房，考虑到中介费负担的问题，被告于2009年11月1 9日应约前往系争房屋的贷款银行，但当日只有童某月当场，原告本人没有到场，因此其建议被告不要签订新的合同，否则很可能会出现一房两卖的后果，当时被告给童某月的回复是只有原告本人到场才会继续商谈买卖事宜，包括付款的时间节点等都要重新商谈；由于童某月称原告稍后会到场，故原告向童某月出具了保证书，但原告最终没有到场，临走时双方约定等原告到场后再说；由于之后原告一直没有联系被告，故被告于2009年11月21日打电话给中介公司要求退还已收房款，被告至今都未见过原告本人。

    经质证，原告对证人周立的证词的真实性和合法性部分有异议，证人多处证词前后矛盾，且与(2010)闵民三(民)初字第166号案中的陈述有多处不符；原告对证人邓泽标的证词也有异议，其证词内容与证人周立的证词内容有多处相互矛盾，且其身份是被告的朋友，故有利害关系。被告对证人周立和邓泽标的证词均没有异议。第三人对证人周立和邓泽标的证词的质证意见均同于原告。

    第三人童某悠述称：第三人与被告签订合同后，第三人已将其合同中的权利义务概括转移给了原告，由原告购买系争房屋，因此被告应当按约继续履行房屋买卖合同。

    第三人童某悠未就其述称提供证据材料。

    经庭审质证，被告对原告提供的证据1，认为真实性没有异议，但不能证明原告所要证明的内容，原被告之间不存在买卖合同关系；对证据2，认为真实性没有异议，但关联性有异议，不能证明原被告之间存在买卖合同关系，也不能证明第三人与被告之间的买卖合同权利义务转移给了原告，同时因证据4及证据5都清楚的表明了原告在起诉前认为合同的权利人是第三人，而不是本案的原告，故原告通过该证据要证明的内容与其提供的证据4、5相互矛盾；对证据3，认为真实性没有异议，但是不能证明原告所要证明的内容，该证据打印于2009／11／28，现已不能反映该房屋的他项权利情况；对证据4，认为真实性没有异议，起诉前确实收到过，但是不能证明原告所要证明的内容，并且该律师函载明合同的权利人为第三人，而非本案原告，同时证明了第三人与本案原告之间不存在合同权利义务转移关系；对于证据5，认为真实性没有异议，不能证明原告所要证明的内容，且与本案没有关联性；对证据6，认为真实性没有异议，但不能证明原告所要证明的内容，该付款收据与本案没有任何的关联性；对证据7，认为真实性没有异议，但是不能证明原告所要证明的内容，案外人童某月的存折存款与本案原告的支付能力没有任何的关联性；对证据8，认为真实性有异议，不能证明原告要证明的内容，原告提供的证据2—3载明双方协商解除买卖合同是在2 009／11／19，而委托书出具的时间为2 009／11／16，11／19发生的事情不可能会在11／16知道，需要对马某伯的签字和签订时间申请鉴定；对证据9，认为已超出举证期限，故不予质证。第三人对原告提供的证据均予以认可。

    原告对被告提供的证据1，认为三性没有异议，但不同意其证明目的。第三人对被告提供的证据的质证意见同于原告；对证据2，认为真实性没有异议，但不同意其证明目的。

    本院对于原、被告双方认为真实没有异议的证据效力，予以认定。

    对于原告提供的证据8，被告虽对其签字的真实性提出异议，但其未能在法庭指定的期限内提出书面申请，且原告在庭审中对童某月的代理权也予以认可，故对该份证据效力，本院予以认定。对于原告提供的证据9，因该份证据由原告在法庭调查中提出，未超出法律规定的举证期限，且不审理该证据可能导致裁判明显不公，故被告认为该份证据已过举证期限的质证意见，本院不予采信，对该份证据效力，本院也予认定。

    对于童某月的证词，被告认为因童某月已旁听了本案的第一次庭审，故不具备证人资格。对此本院认为，是否具备证人资格是基于对证人适格性的判断，根据民事诉讼法第七十条规定：“凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证，……。不能正确表达意志的人，不能作为证人。”本案中童某月作为整个事件的亲历者，显然有义务到庭作证，且其也不属于法律所规定的不能作为证人的情形，故对其证人资格，本院予以认定。而被告在质证意见中所提及的“证人不得旁听法庭审理”系证据规则第五十八条所规定的证人退庭制度，其与证人适格性系两个概念，故童某月旁听首次庭审并不必然导致其丧失证人资格的后果，但鉴于其旁听庭审对其证词的证明力可能产生的不利影响，故本院认定其证明力低，不可作为单独认定案件事实的依据。

    对于周立的证词，因其证词前后不相一致，对于邓泽标的证词，因邓泽标系被告朋友，与被告具有利害关系，故本院认定上述两份证词证明力较低，不可作为单独认定案件事实的依据。

    基于上述证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：上海市闵行区浦涛路399弄XX号XXX室房屋系被告所有，于2009年8月20日取得房屋产权证，购房时被告以上述房屋作抵押向中国建设银行股份有限公司上海市分行按揭贷款220，000元。

    2009年9月5日，经上海立居房地产经纪有限公司居间介绍，被告欧阳某敏(签约甲方)与第三人童某悠(签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告将其位于上海市闵行区浦涛路399弄XX号XXX室房屋出售给第三人。合同约定：房屋面积为72．82平方米；转让价款为487，000元；甲乙双方同意，甲方于2009年11月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方确认，在2009年11月5日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理房屋过户手续；本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的2 O％，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余额返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付；乙方应于本甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同之公正手续(若需)后二日内或签订本合同当日，将部分首期房价款计110，000元整直接支付给甲方，并通过上海立居房产经纪有限公司转付定金计5 0，000元整转为首期房价款并已付给了甲方，如此共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款计160，000元整；甲方同意乙方通过向贷款银行申请327，000元整，以贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于送件当日将其补足并支付给甲方；乙方第二期房款的支付方式为待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)且甲方名义之抵押登记已经注销后七个工作日内，甲、乙双方亲自或委托立居公司赴上海市闭行区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由立居公司收执收件收据。待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后七个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为乙方支付；待贷款行将上述第二期房价款支付至指定账户上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后7日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方；本合同签定后，乙方于2009年7月12日前支付50，000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2 009年9月5日前支付11 0，000元，乙方于2 009年11月5日前支付327，000元；甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续，物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。上述合同由第三人的母亲童某月代其在落款处签字，庭审中对童某月作为第三人的代理人代办购房事宜这节事实，第三人及被告均予认可。

    上述合同签订当日，原告按约支付了第一期付款110，000元，加之签约前支付的定金50，000元，共计支付房款160，000元。但在申办贷款的过程中，因第三人的原因导致银行贷款未获审批，使买卖合同履行受阻，未能按约于2 009年11月5日办理房屋产权过户手续。

    在被告、第三人及中介方三方磋商的过程中，第三人向中介方提出可由其朋友即原告继续购买系争房屋。后被告、中介方及童某月于2 009年11月1 9日前往系争房屋按揭贷款所在银行继续商谈。当日，童某月携带存有21 0，000元的存折，同时中介方也携带了事先打印的以原告为购买方、被告为出售方的合同，但最终该合同没有签订。同日，被告出具保证书给童某月，载明：“本人在童某悠自愿放弃对浦涛路399弄25号1 01室房屋的购买权，

同意由马某伯购买该套房屋。09年7月11日定金五万元整(50，000元)；09年9月5日首付款壹拾壹万元整(11 0，000元)；总房价487，000(肆拾捌万柒千元整)。”童某月也代第三人出具保证书给被告，载明：“本人童某悠自愿放弃对浦涛路399弄25号101室的购买权，现在转为马某伯的名下买这房子。09年7月11日定金五万元整(5 0，000元)；09年9月5日首付款壹拾壹万元整(110，000元)；总房价487，000(肆拾捌万柒千元整)。”

    2009年11月30日，第三人童某悠委托律师向被告发出律师函，要求被告继续履行2009年9月5日签订的房屋买卖合同，注销系争房屋上的抵押权，并协助被告办理房屋产权过户手续，并交付房屋。

    201 0年1月4日，第三人向上海市闵行区人民法院提起诉讼，要求被告继续履行合同办理位于上海市闵行区浦涛路399弄XX号XXX室房屋抵押权注销后将产权交易过户登记于名下，并向原告履行交房义务。现因第三人向法院申请撤诉，上海市闵行区人民法院于2010年7月12日作出裁定，以撤诉方式结案。

    201 0年3月12日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局信访办出具情况说明，反映如下事实：童某月于2009年11月1 3日下午走访区房管局信访办反映童某悠在立居公司欲购浦涛路399弄2 5号1 01室房屋相关事宜，后区房管局信访办曾给出处理建议，并就建议致电上海立居房产经纪有限公司周店长，回答讲可以操作，上家认可，且约好19日一起去银行办理还贷手续因纠葛搁置，事后应邀约定三方于同年12月5日下午来该局当面调解协商，当日中午周立告知上家不来了，上家把处置底线告知了，经长时间交谈协商都不愿妥协。

    庭审中，原告表示如买卖合同继续履行，其有能力且同意随时一次性支付房屋余款32 7，000元。

    本院认为：本案的争议焦点是原告按487，000元的总价向被告主张系争房屋的购买权有无依据?

    本案中，因第三人未能按约如期申请贷款导致其与被告签订的房屋买卖合同履行受到阻碍，后双方于2009年11月19日前往系争房屋所在的贷款银行就合同履行后续事宜进行协商。从本案现有证据来看，第三人与被告于2009年11月19日相互出具的两份保证书是反映当日协商结果的直接证据。对于两份保证书的含义，原告与第三人认为其表明被告同意第三人将双方所签之买卖合同的权利义务一并转让给原告，而被告则认为其是第三人与被告就解除双方所签之买卖合同形成合意。对此本院认为，首先从保证书涉及的主体来看，合同权利义务转让是三方法律关系，而解除合同是双方法律关系，现两份保证书的内容显然涉及原告、被告、第三人三方权益；其次，从2 009年11月19日被告与第三人的协商意图来看，结合证人周立、邓泽标、童某月的证词及被告和第三人约定的协商地点，可以表明当日中介方、被告、第三人前往系争房屋贷款所在的银行是为协商马某伯如何购买系争房屋而去，因此原告及第三人对于保证书含义的解释更为合理；最后，从保证书的字面意思来看，合同权利义务转让是合同的主体发生变更而债的内容保持不变的法律制度，第三人出具的保证书的内容符合上述制度的规定，表明第三人承诺将其所有的权利义务(包括以487，000元购买系争房屋及已付款160，000元)全部让与给原告，而被告出具的保证书则表明其作为合同相对方已知晓并同意第三人的转让行为。综上所述，第三人将其与被告所签之合同中的权利和义务一并转让给原告的行为成立并且生效，现原告依据其对第三人权利义务的受让以487，000元的价格向被告主张购买系争房屋的权利，于法有据，本院予以支持。对于被告认为与原告之间不存在房屋买卖关系，且至今未收到过原告支付的购房款的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。

    至于原告支付房屋余款的时间及方式，因在权利义务转让时，原合同(2009年9月5日合同)所约定的余款支付时间及方式实际已不具有可行性，处于待定中，因此原告基于第三人的让与而与被告所形成的法律关系中，有关房屋余款的支付时间及方式也是不明确的。依据合同法的相关规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行；履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行，现原告表示同意随时一次性以现金方式支付余款327，000元，故付款方式及时间约定不明实际并不影响原、被告双方在一个合理期限内继续履行合同义务。

    据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第八十八条、第一百零七条之规定，判决如下：

    一、被告欧阳某敏于本判决生效之日起二十日内向中国建设银行股份有限公司上海市分行归还购房贷款本息(具体数额以银行对账单为准)，注销设定在上海市闵行区浦涛路399弄XX号XXX室房屋上的他项权利；

    二、原告马某伯于本判决生效之日起三十日内向被告欧阳某敏支付房款327，000元；若被告欧阳某敏怠于履行上述第一项还贷义务的，则原告马某伯有权以上述之应付款优先替被告欧阳某敏还贷，余款支付给被告欧阳某敏；

    三、被告欧阳某敏于他项权利注销之日起十日内协助原告马某伯办理上海市闵行区浦涛路399弄XX号XXX室房屋产权过户手续，将上述房屋产权过户至原告马某伯名下，过户时发生的费用按国家规定各自承担；

    四、被告欧阳某敏于上海市闵行区房地产交易中心出具以原告马某伯为所有权人的房地产证后七日内将上海市闵行区浦涛路399弄XX号XXX室房屋交付给原告马某伯，同时协助原告马某伯将上述房屋的维修基金、水、电、燃气、电话、有线电视更名至原告马某伯名下。

    如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费6，2 05元，由被告欧阳某敏负担。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

                                                审判长  杨建勇

                                              代理审判员 许瑜华

                                              人民陪审员 陆家寿

                                              见习书记员  张金连

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