案例分析城市居民购买农村房屋有法律效果吗?

时间:2012-12-12 浏览:

城市居民买买农村房屋受法律依据吗?从法律角度来分析对于农村的宅基地转让由于土地的性质关系,会受到关于方面的严格控制。那么对于之前依据购买过的房屋还有没有效果呢?上海房地产律师依据案例来分析。

案例分析
宋某系城市居民。2010年8月,宋某与王某达成协议,王某将农村的一所房屋卖给宋某,双方签订房屋买卖合同。房屋买卖交易结束后,宋某向有关部门缴纳了相应的契税,乡政府对买卖房屋进行了审批。后宋某取得了房地产管理局颁发的房产证,并将户口迁入居住至今。但随着房价的高涨,房屋的升值,王某反悔了,以该房屋买卖行为违法我国相应法律规定为由,诉请法院,请求确认与宋某间的房屋买卖行为无效。

房地产律师分析宋某与王某之间签订的房屋买卖合同是否有效呢?
按照我国目前的相关法律规定,农村宅基地的所有权属于相应的农民集体所有。宅基地使用权人对宅基地行使收益和处分权时,应当受到严格的限制,在此前提下城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。但宋某作为城市居民,其与王某签订的房屋买卖合同已经过乡政府的批准,且后来宋某取得了该房屋的产权证书并将户口迁入。宋某在诉争房屋实际居住十几年,已对该房屋形成了稳定的占用关系。综合历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑,应当确认宋某和王某签订的房屋买卖合同有效。

对于我国《土地法》有着对于宅基地相关法律规定
1、《土地法》第六十二条规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。农村宅基地属于农民集体经济组织所有,能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员,且一户只能享有一处。如果房屋的买卖成立,也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并进行转让,这势必将宅基地使用权的主体扩大化。

2、《土地法》第六十三条规定:农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。如果农民房屋买卖成立,就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了,实质上就是对农民集体所有的土地使用权的非农业建设,因而为该规定所禁止。

3、根据1993年11月1日实施的《村庄和集镇规划建设管理条例》,农村村民宅基地的申请有着非常严格的规定,如果村民的房屋买卖不经有关部门的批准就可以成立,则国家关于宅基地使用需要审批的相关规定形同虚设,也是极不严肃的。

4、1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。应该说,当事人出售自己所有的财产在法律上并无任何障碍,但正是由于农村房屋买卖的特殊性,我们必须要考虑与土地权属相关的法律规定。这就是说,只要是非集体组织成员或者是城市居民,非经法定程序,均不得享受农村的宅基地使用权。

 

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