上海房地产律师代理案件-开发商延期交房、迟延办理房屋产权证被法院判决承担支付违约金案例
按合同约定，开发商于2005年9月30日即应履行交房义务，该时间点作为该违约金起始的计算日符合合同约定，并按实计算至违约方通知并履行交房于业主时止。即使开发商已向业主支付部分逾期交房违约金，开发商承担的自2006年3月1日至同年11月29日的逾期交房违约金与业主主张的逾期办理小产证违约金虽有重合及牵连关系，但法院仍应本着公平和就高不就低原则依法支持。
关于收房时业主所签收的收条，因收条上载明如签收即认同权利义务关系终止，属典型的格式条款，一是开发商预先提供且未与业主协商同意；二是开发商让业主签收时并未尽到应有提示义务，显然是免除已方主要义务，排除业主权益之无效条款。
上海市第一中级人民法院
民事判决书
（2007）沪一中民二（民）终字第23XX号
上诉人（原审被告）上海##置业有限公司，住所地上海市南汇区康桥镇沪南路2502号211室。
法定代表人黄某某，董事长。
委托代理人陈XX，上海市XXX律师事务所律师。
委托代理人陈XX，上海市XXX律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵##，男，1980年8月1日生，汉族，住上海市南汇区周浦镇##浜##号。
被上诉人（原审原告）龚##，女，1980年12月5日生，汉族，住上海市崇明县##镇##村####村。
上列两被上诉人共同委托代理人陈如波，上海普若律师事务所律师。
上列两被上诉人共同委托代理人陈如浪，上海普若律师事务所律师。
上诉人上海##置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市南汇区人民法院（2006）汇民一（民）初字第6018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年8月16日受理后依法组成合议庭，于2007年8月29日公开开庭审理了本案。上诉人上海##置业有限公司的委托代理人陈明茹，被上诉人赵##、龚##的共同委托代理人陈如波、陈如浪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，赵##、龚##（乙方）与上海##置业有限公司（甲方，以下简称菱朝公司）签订的《上海市商品房预售合同》约定，乙方向甲方购买周浦镇年家浜路425弄《菱翔苑》##号#层###室房屋；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款为439154元；甲方定于2005年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外，甲方如未在合同约定期限内交付房屋，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；甲方承诺于2005年12月30日前取得大产证；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、区的大产证后三十天内，由甲、乙双方签署《房屋交接书》，甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起30日内，由双方依法向南汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的小产证；双方在补充条款第五条约定，合同第十一条约定的交房日期仅指该物业可装潢或使用的日期，甲方在取得《住宅交付使用许可证》后以书面通知乙方办理房屋的上述交付。此外，双方还在该合同上约定了其他权利、义务。合同签订后，赵##、龚##已付清全部房款。菱朝公司于2006年11月22日取得《住宅交付使用许可证》。菱朝公司于同年11月24日通知赵##、龚##在11月29日办理交房手续，赵##、龚##未办理交付手续。菱朝公司已办理了抵押注销登记并支付了维护基金，菱朝公司于2007年1月24日取得新建房屋产权证（大产证）。菱朝公司于同年2月12日通知赵##、龚##办理房屋交接手续并办理小产证。赵##、龚##于同年5月16日办理了房屋交接手续，并由赵##签署由菱朝公司提供的格式收条，确认收到系争房屋预售合同2本、维修基金发票1份、房屋交接书2份，在该收条上还载明除业主所购物业保修外，双方其他合同权利义务关系终结。同年5月23日赵##、龚##取得了房地产权证（小产证）。
2006年11月，赵##、龚##诉至原审法院，要求判令菱朝公司赔付逾期交房违约金11987.43元（自
原审认为，赵##、龚##与菱朝公司签订的《上海市商品房预售合同》合同有效，对双方均有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。赵##、龚##已付清房款，菱朝公司理应按约履行交房义务和取得大产证，以使赵##、龚##能取得所购房屋和办理小产证，但菱朝公司未能按约履行上述合同义务，显属违约，应承担相应的违约责任。本案争议焦点是：第一，菱朝公司在格式收条上载明的除业主所购物业保修外，双方其他合同权利义务关系终结字样能够免除菱朝公司应承担的逾期办理小产证违约责任。作为提供格式收条的菱朝公司应当遵循公平原则确定当事人间的权利义务，并采取合理的方式提请赵##、龚##注意免除或者限制其责任的条款，如菱朝公司在格式收条上免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，相关条款无效，由此菱朝公司要求免除自己承担违约责任的抗辩意见不能成立；第二，菱朝公司承担逾期交房违约金的计算标准和逾期交房期间。根据庭审查明，菱朝公司在2006年11月22日取得了《住宅交付使用许可证》后即于24日通知赵##、龚##在2006年11月29日办理交房手续，虽菱朝公司逾期交房，但已符合双方在合同中约定的交房条件，赵##、龚##应履行其接受房屋义务。故菱朝公司应承担自2005年10月1日至2006年11月29日止的逾期交房违约金。而赵##、龚##以菱朝公司未能履行承诺书为由要求菱朝公司承担日万分之三违约金，并要求计算至实际接受房屋日止，虽然缺乏事实依据，也不符合合同约定，法院不予采信；第三，菱朝公司承担逾期办理小产证违约金的计算标准和逾期交房同与其办理小产证违约行为重合部分如何处理。根据预售合同约定，双方合同中菱朝公司承诺的办理大产证日起结合合同约定的大产证取得后三十日内签《房屋交接书》，签《房屋交接书》后三十日内申领小产证，将逾期办理小产证违约金自菱朝公司承诺办理大产证的最后期限顺延六十日，即2006年3月1日作为该违约金的计算日符合合同约定，并按实计算至菱朝公司通知赵##、龚##日止即2007年2月12日止。但菱朝公司已经承担了赵##、龚##自2005年10月1日至2006年11月29日止的逾期交房违约金，菱朝公司承担的自2006年3月1日至同年11月29日的逾期交房违约金与赵##、龚##主张的逾期办理小产证违约金有重合，且两个违约行为又有牵连，法院本着公平和就高不就低的原则处理。因该时间段内菱朝公司已承担了赵##、龚##日万分之一逾期交房违约金，该重合部分予以扣除。对于计算标准，双方对此并未约定，由法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以酌定计算。至于赵##、龚##主张的律师费损失，因双方在合同中未约定，法院不予支持；综上所述，法院对赵##、龚##逾期交房和办理小产证违约金的合同部分予以支持，对其过高要求不予支持。
原审法院审理后于二00七年七月二日作出判决：一、被告上海菱朝置业有限公司应于本判决生效后十日内偿付原告赵##、龚##逾期交房违约金18664元；二、被告上海##置业有限公司应于本判决生效后十日内偿付原告赵##、龚##逾期办理小产证违约金25517元；三、原告赵##、龚##的其余诉讼请求不予支持。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2539元，由原告负担803元，由被告负担1736元。
判决后，菱朝公司不服，向本院提起上诉，诉称：1、因为收条的内容是有关办理小产证的事宜，被上诉人在签字之前，已对延期交房选择用上诉人支付违约金的方式补救并已结清违约金，不签收条也可以办理小产证，所以该收条是双方协商后确定的，并非上诉人提供的格式收条。原审认为被上诉人签署的是上诉人提供的格式收条，是没有事实和法律依据的。2、原审法院以合同办理大产证的时间顺延60日作为逾期办理小产证违约金的起算日没有法院依据。3、上诉人明确同意支付逾期交房违约金，是被上诉人逾期接受房屋导致该违约金未能支付，故相应的诉讼费应当由被上诉人承担。要求撤销原审判决，依法改判驳回上诉人原审诉请或发回重审。
被上诉人赵##、龚##辩称：1、逾期交房责任与逾期办理小产证责任是两个不同的责任，不能因为承担了其中的一个责任，而免除另一个责任。上诉人没有在合同约定时间内办理小产证，应当承担违约责任。2、上诉人提供的格式收条排除了被上诉人的主要权利，免除了上诉人自己的责任，签字时上诉人也没有提醒被上诉人注意，所以格式收条中排除上诉人权利的内容不具有法律效力。3、由于上诉人没有支付逾期交房违约金，并且具体金额和支付时间也都没有明确，所以该项诉讼费也应当由上诉人负担。要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人菱朝公司与被上诉人赵##、龚##签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院确定合法有效，应属正确，双方当事人均应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。由于上诉人未在合同约定的时间内具备房屋的交付条件和过户条件，故上诉人应当承担相应的违约责任。现上诉人提出在办理房屋交接手续时，被上诉人所签收条上已有“双方其他合同权利、义务关系终结” 的内容，对此应当认为，由于在前上述内容的收条时，上诉人已经存在违约行为，在此情况下，收条上记载的内容系客观上排除了被上诉人向上诉人追偿的权利，且被上诉人签字时，上诉人又未尽相应的告知义务，因此原审法院认定该条款无效，应属正确。关于逾期办理小产证违约金计算日的问题，鉴于上诉人承诺在2005年12月30日前取得大产证，因此原审法院根据双方所约定的“大产证取得后30日内签订房屋交接书，签房屋交接书后30日内申领房屋小产证”，得出2006年3月1日作为该项违约金的起算日，应属正确。由于菱朝公司实际上并未支付逾期交房违约金，故因被上诉人主张上述违约金而导致发生本案诉讼，由菱朝公司承担诉讼费，符合法律规定。综上，上诉人菱朝公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，判处适当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币2,539元，由上诉人上海菱朝置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
审 判 员 朱 红
审 判 员 严卫忠
（上海第二中级人民法院）
二00七年九月二十日
书 记 员 周 益
