融资多元化对房地产开发企业治理结构的影响

时间:2010-1-15 浏览:

我国房地产开发企业的资金来源主要是银行。2003年以来,随着政策环境的变化和房地产金融行业的发展,房地产企业的融资途径和手段也在逐步往多元化方向发展,向以银行贷款为主、创新融资为辅,间接融资和直接融资相结合的方向发展。随着投资主体的多元化,各主体对公司的治理结构也在产生或多或少的影响,尤其是一些新型的融资工具,如房地产私募股权基金、REITs等。

    一、 我国目前房地产开发企业的资金来源情况

    根据国家发展改革委、国家统计局今年4月13日公布了1-3月房地产开发企业资金来源情况,房地产开发企业本年资金来源10,070亿元,同比增长9.2%。其中,国内贷款2,545亿元,占25.27%,增长8.0%;利用外资150亿元,占1.49%,增长41.9%;企业自筹资金3,791亿元,占37.65%,增长13.1%;其他资金3,585亿元,占35.60%,增长5.0%。在其他资金中,定金及预收款2,029亿元,占20.15%,增长1.6%;个人按揭贷款984亿元,占9.77%,增长13.2%。可见,企业自筹资金在资金来源总额中所占比例有所增高,3月份企业自筹资金占总资金的比例为39%,较前三个月均有约5个百分点的提高,不过分析师认为,此比例仍然偏低,因为房地产是资金密集型行业,房地产企业的自有资金较少,其融资的比例较大,在融资渠道有限的情况下,房地产企业对银行的依赖性依然较大,因此会加大银行信贷风险。

    二、现有的融资结构存在的主要问题及风险

    一是债务融资过高带来的现实风险。首先企业的自有资金过少,在项目开发或者经营活动出现问题时,经营者没有足够的能力来挽救企业,导致债务资本“硬约束”的效果无法得到充分发挥;其次,企业资金链断裂的可能性加大。随着房地产市场和证券市场的发展,股市投资者也逐步回归理性,房地产企业从股市获取资金需要的成本会不断增加。因此一旦贷款政策或者债券市场发生对企业融资不利的变化,企业的债务融资渠道就会更狭窄,引起其资金链条出现危机。

    二是银行的作用没有得到充分发挥。银行作为房地产企业的最大债权人,不熟悉房地产业务流程,存在一定的介入障碍,因而对房地产企业的监管不到位,也未能形成对房地产公司日常运作和各种投资行为的审核、监督和跟踪机制;同时,房地产开发企业申请的流动贷款在使用上也不够规范,银行难以监管资金流向,尽管企业的债务融资在资本结构中的比例很高,但却没有有效地降低代理成本,对经营者的约束效果没有充分发挥。

 

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